Méthode de Gordon Shapiro appliquée à l'immobilier

Vous avez sûrement entendu parler, vous les boursicoteurs, du PER.
Le PER, Price earning ratio, est un indicateur simple (simpliste?) pour évaluer les actions.
Les actions oui, mais aussi tout actif qui génère des flux financiers futurs.

La formule est simple:

V=C/(Tri-g)

ou V, est la valeur théorique du bien.
C, représente le flux financier généré sur une période (annuel en général: dividende, coupon, loyer...).
Tri, le taux de rendement espéré par l'investisseur sur la dite période.
g, le taux de croissance de C entre les périodes.

Toutes les composantes de la formule sont supposées constantes au cours du temps, ce qui dans la réalité est rarement le cas.
En outre, pour les mathématiciens qui la reconnaissent, cette formule est la limite (à l'infini) d'une série temporelle, donc en soit déjà une approximation (on investit rarement éternellement).
Cela étant dit, en mathématiques, l'écart entre une série temporelle et sa valeur limite devient négligeable au bout d'un certain nombre de période.
L'approximation subsiste donc en ce sens que l'on considère donc les composantes de la formules stables sur vingt périodes.

Sur cet éclaircissement et cette définition, on peut évaluer tous les actifs financiers.

L'immobilier par exemple...

Vous payer un loyer de 1000 euros par mois pour votre toit. Vous vous renseignez et votre banque vous propose un taux sur 20 ans de 4%, votre bien vaut donc, théoriquement selon la méthode de GS ou du PER, au maximum 300 000 euros.
Valeurs choisies: C: 1000€/mois *12 pour un an de loyer=12000€
Tri: rendement sans risque à 50 ans (benchmark obligataire à 5%)+ prime de risque pour l'immobilier (2%)=7%
g: inflation des loyers fixé arbitrairement à 3%
On essaye de vous le vendre pour plus cher fuyez, acceptez si c'est moins.

Gardez donc à l'esprit cette méthode rapide pour arbitrer entre la location et l'achat.

Early 1991

Il y'a quinze ans à peine - peu, même chez les plus âgés d'entre nous, s'en souviennent encore précisément - la France a connu une désaffection durable pour l'immobilier.
La cause, une spéculation excessive des investisseurs.

Aujourd'hui, l'histoire se répète.
Comme souvent lorsque l'on ne tire pas les leçons des erreurs passées, la sanction risque d'être beaucoup plus lourde.

Les raisons sont nombreuses qui ont conduit à une telle situation, mais peuvent se résumer en une: l'abondance outrancière de liquidités.
Celle-ci se ressentent à tous les niveaux: Les excédent commerciaux des pays en voie de développement, l'accroissement des masses monétaires nationales, les carrys trades entre devises, les conditions simplistes d'accès au crédit ou les subventions à l'achat immobilier....

Cet afflux gigantesque de monnaie appliqué à l'économie a fait augmenter la valeur notionnelle de tous les biens immobiliers sans correspondance avec leur valeur réelle et en déconnexion totale avec le reste de l'économie.
L'effet de richesse crée par tant d'inflation aveugle et rend déraisonnable tout un chacun

La situation est désormais bloquée et est sur le point d'exploser!

Pour illustrer mon propos, et découvrir les conséquences de la folie ambiante, prenez le temps de regarder ce reportage qui pour une fois expose la triste réalité sans en rajouter.

Un toit à tout prix...

Purpose

Pas d'objectif particulier à ce blog.
Seul le titre restera comme un fil conducteur.
Observer, archiver, vulgariser et discuter de Finance, tel est l'ambition vaste mais humble de ce carnet.